2018楼市新政——政府不再垄断土地要降价了

2018-01-22 14:31

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近日政府将不再垄断土地供应,这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。

2018楼市新政——政府不再垄断土地 要降价了

根据国土资源部部长姜大明的说法,未来中国土地市场的变化体现在三个方面:

一是将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法;

二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居;

三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。尽管这三项改革的举措在具体的实施办法上都显得小心翼翼,但这三项改革举措的落实,仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化,政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结,这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

2018楼市新政——政府不再垄断土地 要降价了

我们说一下房价影响因素:

房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格,即房价=土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

A。土地供给

土地是房地产生产不可缺少的生产要素,它的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。我国的城市土地都是归国家所有的,近年来,国家对土地的控制并不松懈,从而限制了房地产量上的发展。土地的稀缺性和其供给的缺乏弹性,促成了土地价格的上涨,造成了房地产供给缺乏弹性及成本的增加,从而推动了房价的上涨。

B。房产对GDP

房地产对中国经济的影响有多大?首先从房地产单个产业来看,根据国家统计局数据,它占国民生产总值(GDP)的份额一直呈逐年递增态势,2015年突破6%,2016年更是达到了6.5%左右。从房地产业增加值的同比增速来看,2016年达到了8.6%,为2010年以来最高,远远超出2015年的3.2%和2014年的2%,2017年一季度略有下降,仍达到7.8%的高位。而从房地产行业对GDP同比增长的贡献率来看(图1),2016年已经达到了历史高峰,当年一季度累计贡献8.4%为历史最高,而今年一季度则又再度创下8.3%的历史次高水平。从房地产行业对GDP累计同比增速的拉动来看,2016年全年累计是0.5%,创下2009年以来最高,2017年一季度更是达到了0.6%。房地产对经济的直接贡献和拉动越来越大,某种程度上也已得到佐证。去年8月份以来,经济指标普遍转好,以及今年一季度亮眼经济数据的背后,最重要的原因可能就是房地产行业火热行情的拉动。

2018楼市新政——政府不再垄断土地 要降价了

C。房子供应本身

住房供给结构不合理:我国商品房存在着供给结构不合理的特点,主要表现为高档住房过多、中低档住房偏少。地方财政对土地收入的依赖大家有目共睹。房地产商对利润的过度追求 ,有些房地产商结成利益联盟,集体囤地少量建房,控制着商品房的数量。

D。货币政策

税收政策:国家可以调整房地产各个环节的税收征收方式和费率,降低房屋的建造成本,从而调整购房需求。

货币政策:国家可以适当调整存贷款的利率,减少银行存款流失的同时,提高炒房者的机会成本,也降低想买房却缺钱者的贷款成本

尽管从目前的举措来看,除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外,其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等,口子仍然开得太小。国土资源部明确提出终结土地市场的垄断,这无疑是一个积极的信号。但至于房价跌不跌,这个要纵观考量多元因素。你的想法呢?